前幾天，一則視頻刷了屏，引起了爭(zhēng)論無(wú)數(shù)。

在微博里，阿信注意到被頂?shù)阶钌戏降脑u(píng)論，這樣寫(xiě)道——“年輕人被高房?jī)r(jià)綁架，毫無(wú)選擇的權(quán)利”。這條評(píng)論收獲了近6萬(wàn)的點(diǎn)贊。

現(xiàn)實(shí)中，被“前浪們”羨慕的“后浪”年輕人自嘲：“前浪一句漲房租，后浪就撲了。”

不久前，在#疫情結(jié)束，你最想做什么#的超話下，買(mǎi)房竟然成了與吃火鍋一樣火爆的訴求。

疫情期間，還有一張流傳最廣的圖片《這次疫情給了我們八個(gè)提示》，其中大家關(guān)注度最高的也是這條建議——能買(mǎi)房的時(shí)候，別猶豫，不要被那些名人不買(mǎi)房的理由欺騙了，特殊時(shí)期，房東不租給你，酒店你進(jìn)不去。

現(xiàn)實(shí)扎心。但是年輕人買(mǎi)房，真的不是想買(mǎi)就能買(mǎi)的。

一面是年輕人買(mǎi)不起房的焦慮，一面又是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中暴漲的房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)相關(guān)話題最近頻頻沖上熱搜。

不少人認(rèn)為，受到疫情沖擊，房地產(chǎn)面臨帶看難、交易少、市場(chǎng)冷等多重壓力，形勢(shì)肯定不容樂(lè)觀。

但從發(fā)布的數(shù)據(jù)看，無(wú)論新房、二手房，3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)居然未跌反而微漲。

今天阿信就和大家聊聊大家關(guān)心的房子和房?jī)r(jià)。

疫情之下

深圳的房?jī)r(jià)為何魔幻“暴漲”?

一個(gè)讓人驚訝的事實(shí)是：3月份新房環(huán)比漲幅最大的城市為西寧。二手房方面，房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的深圳，3月份價(jià)格環(huán)比漲幅最大，為1.6%。

疫情之下，深圳房?jī)r(jià)“暴漲”，一時(shí)間刺激了眾人的神經(jīng)。這其中的主要原因是什么呢?

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平對(duì)于房?jī)r(jià)有一個(gè)廣為流傳的框架“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)，2019年，深圳常住人口為1343.88萬(wàn)人(加上流動(dòng)人口，預(yù)計(jì)總?cè)丝跒?000萬(wàn))，土地面積為1996.85平方公里。

2019年，深圳常住人口密度為6730人/平方公里，遠(yuǎn)大于北京的1313、廣州的2059和上海的3830。

所以，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)走高，從長(zhǎng)期來(lái)看，是深圳人地矛盾愈演愈烈的必經(jīng)過(guò)程。

那么深圳房?jī)r(jià)未來(lái)是否會(huì)持續(xù)走高?有沒(méi)有辦法控制住?奮斗在深圳的廣大年輕人還有沒(méi)有希望擁有自己的住房?

任澤平在新著《全球房地產(chǎn)》中說(shuō)：

“土地供給是房?jī)r(jià)的直接決定因素。土地制度直接影響房地產(chǎn)供給，土地供應(yīng)量是住房市場(chǎng)供求平衡和穩(wěn)健運(yùn)行的重要基礎(chǔ)。”

深圳對(duì)工業(yè)用地的供給是非常大方的。證券時(shí)報(bào)數(shù)據(jù)寶顯示，過(guò)去十年深圳工業(yè)用地成交達(dá)到1147.78萬(wàn)平方米。

2019年12月，為了吸引企業(yè)總部入駐，深圳一次性推出30平方公里的工業(yè)用地。而面積比深圳大兩倍多的上海，整個(gè)十三五期間新增的產(chǎn)業(yè)用地也不到30平方公里。

工業(yè)用地供給過(guò)多，導(dǎo)致的結(jié)果就是辦公樓空置率持續(xù)攀升。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，今年一季度深圳商用辦公樓的空置率上升至24.6%，前海地區(qū)寫(xiě)字樓空置率更是高達(dá)66%。

那住宅用地呢?

統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去十年，深圳住宅用地成交面積僅為431.5萬(wàn)平方米。深圳居住用地占整個(gè)城市面積只有11%。與一些其他國(guó)家的大都市相比，這個(gè)數(shù)據(jù)低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過(guò)50%。

“大力實(shí)施人地掛鉤，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤。同時(shí)，加快推進(jìn)一線和熱點(diǎn)二線城市低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地。”任澤平認(rèn)為只有這樣，才能解決深圳等城市的高房?jī)r(jià)難題。

取消公積金?

年輕人離買(mǎi)房更近了還是更遠(yuǎn)了?

今年2月11日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆撰文，建議取消企業(yè)住房公積金制度，理由是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已經(jīng)市場(chǎng)化，商業(yè)銀行成為了房貸的主體，所以公積金存在的意義不大了。

因此取消掉公積金，不僅能幫企業(yè)降低成本，還能夠給職工減負(fù)。

此文一出，立刻就引起了學(xué)術(shù)界、官方和民間的熱烈討論。

格力董事長(zhǎng)董明珠在接受新京報(bào)專(zhuān)訪時(shí)明確表達(dá)了支持黃奇帆觀點(diǎn)，“我贊同黃奇帆觀點(diǎn)，取消公積金，我覺(jué)得這個(gè)公積金是完全沒(méi)有必要”。而且她還表示，在今年的人代會(huì)議上，作為代表的她還會(huì)提出公積金相關(guān)議案。

但反對(duì)者也很強(qiáng)硬。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)兩位教授劉俏、張崢聯(lián)名發(fā)表一篇《我們?yōu)槭裁捶磳?duì)“取消住房公積金制度”》的文章，其理由總結(jié)起來(lái)包括2條：

一是取消公積金，并不能讓大量的中小微企業(yè)受益，不能有效降低企業(yè)負(fù)擔(dān);

二是中低收入家庭使用公積金貸款比例較高，因公積金利率低，變相增加了他們的收入，有利于拉動(dòng)消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有正面作用。

在文章最后，在兩位教授看來(lái)，公積金不僅不能取消，而且還建議考慮擴(kuò)大繳存覆蓋面。

事實(shí)上，我國(guó)的公積金制度是從新加坡學(xué)來(lái)的。

新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者。短短30年，新加坡就成功地從第三世界躋身第一世界國(guó)家，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)奇跡的同時(shí)，更以其90%以上的住房自有率而成為全球典范，被公認(rèn)為全世界解決住房問(wèn)題最好的國(guó)家之一。

新加坡《中央公積金法》明確規(guī)定，所有公民和永久居民均需繳納公積金，2017年覆蓋率高達(dá)95.3%。

新加坡的公積金制度發(fā)揮了兩大關(guān)鍵作用：一是支持政府“建得起”組屋，中央公積金局為HDB提供間接資金支持;二是讓居民“買(mǎi)得起”組屋，通過(guò)優(yōu)惠貸款和補(bǔ)助形式支持居民買(mǎi)房。

1999年，我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》，規(guī)定住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，由職工本人和單位按照相同比例繳存，即職工本人上一年度月平均工資乘以繳存比例。

繳存比例各地規(guī)定不一，但不得低于職工上一年度月平均工資的5%，最高不得超過(guò)12%。

中國(guó)公積金政策設(shè)立的初衷是為了解決職工的住房困難，也被視為職工的福利，因?yàn)楣e金相當(dāng)于單位額外向職工支付5-12%工資。

最重要的是，職工用于貸款買(mǎi)房時(shí)，公積金貸款利率明顯低于商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，為貸款買(mǎi)房省下一大筆利息支出。

但公積金制度并非完美，在實(shí)際運(yùn)行中，面臨著使用與提取限制多、使用難度大的問(wèn)題，甚至有些制度性限制，也讓職工直接放棄公積金的使用。

比如在北京，公積金貸款額度與住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存1年可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，繳存超過(guò)11年的公積金，最高才能貸120萬(wàn)元，這與北京動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的住房貸款相比，差距明顯。

公積金貸款額度還受到賬戶(hù)余額的限制，余額的多少也影響貸款額度。

“我國(guó)從新加坡學(xué)來(lái)公積金理念，落實(shí)的只是單一的住房公積金，結(jié)果就變成了另外一個(gè)概念。”正如黃奇帆在文章里指出的，新加坡的公積金政策不是孤立的，它與養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)相通。

而最重要的是，新加坡最主要的住房供應(yīng)形式是組屋主導(dǎo)的住房保障制度，公積金只是服務(wù)于這一保障制度中的一環(huán)。

在新加坡，有82%以上的人居住在政府提供的組屋中，僅有不到18%的高收入家庭和外國(guó)人住在開(kāi)發(fā)商建設(shè)的私人住宅。

今年3月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在《人民日?qǐng)?bào)》撰文，其中提到了要修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》，改革并且要完善公積金制度。

未來(lái)十年房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?

有人用各國(guó)年輕人房?jī)r(jià)收入比做過(guò)一個(gè)橫向的對(duì)比研究，結(jié)果顯示，畢業(yè)生全款置業(yè)在德國(guó)柏林需10.7年，在美國(guó)紐約需15.8年，在英國(guó)倫敦需18.3年，在日本東京需21.1年， 而在中國(guó)香港，畢業(yè)生全款置業(yè)需要58年!

對(duì)比數(shù)據(jù)中沒(méi)有中國(guó)內(nèi)地城市，但我們都知道，內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展初期引進(jìn)了很多中國(guó)香港的做法和模式，北上廣深的房?jī)r(jià)和香港的差距已經(jīng)不是特別大了。

近期，針對(duì)地方政府頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央重申了長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

可以肯定的是，房?jī)r(jià)暴漲的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

那么，經(jīng)過(guò)幾番上漲，已經(jīng)高企的房?jī)r(jià)，存在泡沫嗎?

任澤平表示，長(zhǎng)期來(lái)看，不同的城市，風(fēng)險(xiǎn)水平不同。

一是城市群的核心城市。如深圳、上海、廈門(mén)、北京，人口流入動(dòng)力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先，有較多外來(lái)人口。

雖然近幾年來(lái)房?jī)r(jià)最先上漲、且漲幅最大，但這些城市房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的基本面支撐，中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)較小，甚至還可能平穩(wěn)緩慢地繼續(xù)上漲。

二是發(fā)達(dá)城市群的次核心城市。如南京、珠海、蘇州，這些城市自身有較好的產(chǎn)業(yè)、人口支撐，風(fēng)險(xiǎn)也較可控。

三是部分過(guò)去兩年房?jī)r(jià)大幅上漲，但收入仍然較低的三四線城市。

這些城市又可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是一、二線城市的衛(wèi)星城。如廊坊、滄州、東莞，上漲主要受益于核心城市調(diào)控收緊，需求外溢，中長(zhǎng)期仍受城市群發(fā)展支撐;

另一類(lèi)是受益于去庫(kù)存政策的三四線城市，如贛州，近兩年房?jī)r(jià)上漲較快，偏離基本面，風(fēng)險(xiǎn)水平更高。

關(guān)鍵詞： 深圳 房?jī)r(jià)上漲