在新冠肺炎疫情因素影響下，免房租本是一項善舉，然而以“二房東”模式為主的住房租賃市場，卻因此深陷爭端。

2月20日，深圳、廣州等地多位蛋殼公寓房源業主向21世紀經濟報道記者表示，其與蛋殼公寓關于租金的爭議始于1月末。

爭議的焦點，一是蛋殼公寓運營方以“疫情不可抗力因素”為由，解除與業主的《財產委托管理服務合同》，是否合規。

二是，目前上市的住房租賃公司如蛋殼公寓、青客公寓，其租金收入依賴租金貸，這種高杠桿運營模式在突發情況下，容易遭遇現金流危機。

爭議“不可抗力”

一位深圳的蛋殼公寓原業主趙華講述了他的經歷。他于2018年10月與蛋殼公寓簽訂五年期出租協議，蛋殼去年每個月向趙華給付5600余元的租金。今年1月31日，蛋殼公寓業務人員告知，受疫情不可抗力因素，租客無法如期返回，要求免租一個月。

趙華沒有同意。2月1日，蛋殼公寓再次通知業主，如果不同意免租1個月，要走法律流程;在此期間，房產有爭議，不能出租，業主要承擔損失。2月3日，蛋殼公寓向趙華等業主發來了法務函。

廣州的錢茗也告訴21世紀經濟報道記者，作為蛋殼公寓的業主，1月31日接到蛋殼公寓方面的電話，以配合疫情防控工作為由，要求其免除不少于一個月的租金。“電話中說是自愿參與，我當時回絕了，我也要還房貸啊，生活壓力也不小。此后一直沒有音訊，但到了這個月收款日，就沒有給我打錢了。”

多位業主向記者展示了蛋殼公寓2月3日發出的這份“法務函”：鑒于2020年1月起國內爆發新冠肺炎疫情，多個城市均采取了嚴格的防疫防控措施。“所述之情況，無法預料且不可避免，屬于法定的不可抗力因素。給予該因素的發生和持續存在，導致了原協議無法繼續旅行。”蛋殼公寓以此要求業主方解除原簽署的《財產委托管理服務合同》協議，不承擔違約責任。

隨后廣深等地部分業主建立微信群，開始與蛋殼公寓談判解約和賠償事宜，并向12345政府服務熱線、政府部門和網絡平臺等投訴，引起監管部門注意。

2月14日，就蛋殼公寓要求業主“免租”、拖欠業主租金一事，深圳市住建局約談蛋殼公寓相關負責人。深圳住建局要求，蛋殼公寓及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主溝通協商，按照法律規定和合同約定妥善處理問題。

此前，杭州市房管局就疫情期間住房租賃企業復工發文稱，住房租賃企業未能與房東就租金減免達成一致的，不得單方面停止支付租金。

2月17日，蛋殼公寓發布一份《致廣大房東的真心話》稱，絕不會趁疫情期間大發橫財，如果因此獲得任何額外收益，將全部返還房東。此次向房東尋求的免租期愛心支持，已用于對租客進行補貼。

但部分業主對此并不認可，繼續尋求其他解決方案。

金融監管部門隨后介入。2月19日，社交媒體流傳一份深圳市政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的通知顯示，目前蛋殼公寓在深圳簽約業主約1.1萬人，房屋1.1萬套，現有租客3.15萬人。但深圳政法委未公開回應該文件的真實性。

2月20日，廣州地區數十位業主相約向蛋殼公寓尋求解決方案。不過，一部分業主被告知支付租金的日期，而另一部分則收到解約通知。錢茗收到的租金支付通知顯示，“2月21日將正常支付2月9日租金(最遲2月24日到賬)”。

業主解約后，蛋殼方面會退還押金。但多位業主表示，每位業主的押金并不一樣，有的是“押一付一”，也有的“押一付三”。蛋殼公寓將房間內的家具設施留給業主，但有的業主并不認同此種解決方案，他們認定這是蛋殼公寓單方面違約。按照租房合同，單方面違約要支付給對方兩個月房租作為違約金。

蛋殼公寓方面否認違約。2月20日，蛋殼公寓廣州地區負責人對21世紀經濟報道記者說：“根據合同，我們可以在不超過規定付款日期的15個工作日內支付租金，到現在為止我們沒有產生一例違約。”該負責人給出的解約理由是“不可抗力因素”。“我們有權提出解約申請，按照合同規定，有不可抗力因素影響的條件下，我們解約不需要承擔什么責任。”

2月20日，一位法律業內人士對記者表示，法律上的不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果按照這個定義，本次疫情的爆發以及政府部門因此出臺的管控措施本身是基本符合不可抗力定義的。但這不是問題的關鍵。

他說，一個客觀情況能否作為不可抗力免責，首先要考慮是否影響到合同的履行，即不可抗力的發生與合同履行之間存在直接的因果關系，否則無法作為免責理由。要注意的是，蛋殼公寓解除的是和業主之間的委托合同，而非租賃合同。這就要看蛋殼有沒有依據說明，疫情的發生是導致他們無法繼續接受委托的原因。

另外，即使不可抗力導致合同不能履行，后果也不等同于直接解除合同。能否解除合同考慮兩方面：一方面是雙方合同條款里有沒有約定發生不可抗力的情況下合同如何處理，例如是直接解除還是暫停履行，有約定的從其約定;如果合同沒有這方面約定，那么根據法律規定，只有不可抗力嚴重到導致合同目的無法實現，即合同目的已落空或必然落空，才可解除合同。按照一般理解，從本次疫情發生到目前持續的時間、對這類合同影響的方式和范圍來看，還難以得出會導致此類合同目的無法實現的結論。

上述法律業內人士表示，典型的案例是旅游合同，疫情壓力下無法按期履行，暫停之后，后續也沒假期因素使得合同目的落空。但是，持續性的合同解除依據不足。如果因為公司資金流問題，那就不滿足因果關系條件。

租金貸是與非

引起監管部門注意的，是蛋殼公寓與租客之間的“租金貸”問題。

2月19日，多位機構人士向21世紀經濟報道記者確認，深圳地方監管部門已向當地金融機構摸查其經營行為是否涉及“租金貸”，該調查仍在持續，目前尚未見到監管向機構發文。有的不在被排查之列的長租公寓方表示，沒有收到通知文件，排查對象主要是針對“租金貸”收入占比超過租賃企業租金收入的30%的長租公寓企業。

上述深圳市政法委向深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的通知文件指出，在處置過程中發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大風險。

去年，由于出現不少住房租賃企業“跑路”涉及租金貸事件，各地金融監管部門曾進行過一輪調查。對“租金貸”調查的要點，是住建部等六部門在2019年12月25日發布的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》：住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

一位深圳的蛋殼公寓租客孫文向記者展示的“月付分期”顯示：蛋殼公寓作為甲方，向租客推出“分期支付”金融貸款產品，便于乙方按月繳納房租。租客簽約蛋殼公寓推薦的房源，經第三方金融機構對其進行信用評價，確認后可使用分期服務并享受折扣優惠。

根據某網絡平臺投訴信息，蛋殼公寓的“租金貸”資金來源有多種，包括微眾銀行、網商銀行等，也有會分期、任買分期、應花分期、元寶e家等多家互聯網金融平臺。

“租金貸”模式一般是B2B2C，即由租客經過住房租賃公司向金融機構提出貸款需求。2月20日，記者致電微眾銀行客服人員，其表示，需要由相應的蛋殼管家向微眾銀行提交租金貸終止申請，若蛋殼管家不配合，可以再聯系微眾，爭取給出其他解決方案，但目前還沒有出現過這種情況，無法給出確切答復。

租金貸在一定程度上有其合理性。“我是來深圳一年多的深漂，對沒有什么積蓄，工資又不高的人來說，選擇長租公寓無可厚非。當時我在湖貝片區看了很多房子，2000塊錢能找到的房子都又小又臟，后來1300塊能租到干凈、裝修很漂亮的房子。租客滿意的是新裝修、新家電家具，再配上網絡、管家、保潔、維修等服務。”一位深圳的蛋殼公寓租客李亞說，如果月付，每月房租貴150塊，所以選的是押一付三，當時的五千多塊錢一大半是和各種朋友借來的。

然而，租金貸的利率是個“黑箱”。孫文說：“合同里面并沒有寫明貸款利率和期限，我每個月還款1890元到微眾銀行，具體利率是多少不清楚，也不知道自己向銀行借了多少錢。”

21世紀經濟報道記者以用戶的名義致電微眾銀行客服，詢問租金貸利率、期限等具體情況時，該客服告訴記者，微眾銀行確實與部分平臺合作提供租金貸產品，房源可以使用相關產品時，以中介平臺介紹和生成的合同為準，微眾銀行并沒有統一的租金貸產品和利率。

一位股份行信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，當前銀行資金介入租房領域的形式主要有三種：第一，銀行直接針對個人的租金貸款業務，比如與萬科等房地產商合作，如建設銀行“按居貸”;第二，類似中信銀行與碧桂園的戰略合作，銀行直接為房地產商提供融資需求，進行長租公寓的租賃探索;第三，以微眾銀行、網商銀行、平安銀行等為代表的，與自如、蛋殼等第三方中介平臺合作提供個貸產品。但自2018年以來，租金貸屢現爭議，很多銀行已收緊甚至暫停了相關業務。

雖然不少銀行對租金貸業務有所收緊，但長租市場的租金貸業務并未因此減少或暫停。銀行并非第三方中介平臺的唯一合作伙伴，信托同樣為租金貸提供了大量資金。

例如，在21世紀經濟報道記者獲得的一份自如租客租金貸的合同中，資金方為中國對外經濟貿易信托有限公司，且合同中只注明了借款期限，并未明確借款利率。

根據招股書，蛋殼公寓租金貸年化利率6%-10%，青客公寓租金貸利率在4.75%-8.50%。記者在自如平臺上任選一套房源，使用自如客分期，按照系統顯示的每月還款金額測算，利率在6.6%左右。

租客選擇“租金貸”的動力有很多。從平臺對房租的支付方式來看，一般采用押一付N+服務費的方式，以自如季付價5360元/月的房源來看，如果房源選擇普通月付，房租需要按照5628元/月計算，且收取全額服務費，如果可以季付、半年付、年付，才可以享受5360元/月的房租，且服務費可以打對應折扣。但如果選擇租金貸，月付也可以享受5260元的租金，且服務費可以享受年付才可享受的折扣。

2019年1-9月，蛋殼公寓67.9%的租客選擇租金貸，低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。對于租金貸支持的業務占比下降，蛋殼解釋稱，主要是由于增加了與更有聲望的金融機構合作，這些金融機構利率更低，貸款審批更為嚴格。

《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》指出，住房租賃金融業務方面存在突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業因這類問題而爆雷。該意見要求，加強對“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式住房租賃企業的監管，并將租金、押金等納入監管賬戶。

關鍵是現金流

根據蛋殼公寓披露的財務數據，近幾年該公司營業收入不斷增加，虧損也在不斷加劇。

2017年、2018年、2019年1-9月，蛋殼公寓營業收入分別是6.56億元、26.75億元、50.00億元，凈虧損2.72億、13.69億元、25.16億元;同期，現金流為-1.1億、-11.6億、-16.3億元。

虧損不斷加大，因此蛋殼公寓不斷清理虧損的房源。數位業主反饋稱，在微信群中討論時發現，此次蛋殼公寓選擇業主的解約對象是有區別的。

趙華說，解約的業主一般是入住率不足、維護費用較貴等虧損的房源，這類房源蛋殼會傾向于選擇解約，這種房子被他們稱為“紅標”。“我的房子前三年的空置期是45天、30天、25天，租客自己繳納物業費。公寓運營方可能覺得不賺錢，屬于他們眼中的‘不良’資產，正好趁這次疫情解約了。”

此外還有“黃標”房源，主要是一些打了“隔斷”、“三改四”的房源，基本能做到盈虧平衡，蛋殼公寓會通知業主方免租，即使談不下去也先拖著。對于“綠標”房源，盈利性能較好，運營方會傾向于續約。但這一說法尚未得到蛋殼公寓等住房租賃方的證實。

“根本原因是擴張太快，之前虧損本來就很嚴重，趕上疫情后，現金流惡化情況加劇。”2月20日，一位住房租賃投資機構人士對21世紀經濟報道記者表示，住房租賃企業擴張特別快，燒了大量的融資，導致其虧損嚴重，表面上看不把錢給到業主，實際上部分城市的工資人員發工資已很困難。

蛋殼公寓招股書顯示，公司成立于2015年1月，截至2019年9月末，在13個城市建立了運營機構，持有公寓數量從2015年底的2434個增長至406746個，入住率為87%。2019年1-9月，用戶續簽率為52%。

對比來看，青客公寓的虧損也在加大。2017財年、2018財年、截至2019年6月30日的9個月，青客分別凈虧損1.9億元、4.26億元、3.48億元，

“就看他們的現金流能不能挺過這一關，關鍵是看它的現金流、賬面現金。”上述機構人士表示。問題在于，住房租賃企業類似于OFO等共享單車企業，賬面上有現金，但現金可能是租客提前交的房租，而非自有資金。公司運營方如何處理租客沉淀下來的資金，目前沒并不知道詳情。

在“二房東”模式下，住房租賃運營機構需要大量的資金。2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所掛牌上市，IPO募資約為1.3億美元(約合人民幣9億元)。在IPO之前，蛋殼公寓已經進行了天使輪、A輪、A+輪、B輪、B+輪、C輪、D輪等7輪融資，募資近9億美元。

這其中，金融機構提供的預付租金成為住房租賃運營方的主要收入來源。

蛋殼公寓招股書披露，截至2019年9月末，金融機構提供的預付租金為31.06億元，占蛋殼負債總額的40.5%，而來自于租客個人的預付租金為7.94億元。

青客的招股書披露，截至2019年6月末，來自于金融機構的租金貸款達8.726億元，在總負債中占比32.3%，支持其在租房、裝修、房間的維護及運營等方面的支出。

關鍵詞： 蛋殼公寓押金