從石家莊沿107國道往南，行車大約10多分鐘，就看見“華夏幸福.元氏產業新城”巨幅招牌立在國道旁邊。9月17日，《中國企業報》百家產業園區調研組記者順著指示牌進入園區，但在良田簇擁、綠水環繞的產業園內，難覓產業跡象，卻見商住樓漸成氣勢，僅此，吸引著絡繹不絕的購房者來園區內看房或詢價。而我們在這里，不僅感受到商住樓蘊育出的生活氣息，也或多或少了解到高樓背后那些或明或暗的商業手法。

產業城里建住宅

2018年7月27日，華夏幸福基業股份有限公司與石家莊市元氏縣人民政府簽訂產業新城項目合作協議。

元氏產業新城項目簽約儀式現場

2020年6月26日，華夏幸福公告宣布其于近日取得《成交通知書》，確認華夏幸福為石家莊元氏縣產業新城PPP項目的成交供應商。2020年7月23日，華夏幸福召開董事會，審議通過了《關于簽訂河北省石家莊市元氏縣產業新城PPP項目合作協議的議案》，同意公司與石家莊市元氏縣人民政府簽署《河北省石家莊市元氏縣產業新城PPP項目合作協議》，項目的合作期限為30年。

在華夏幸福與元氏縣政府正式簽訂產業新城PPP項目合作之前，旗下的“孔雀城”就已在2019年12月25日，以14700萬元摘得位于馬村鎮濱河北路南、京廣鐵路東的元氏(2019)033號地塊，土地面積69999平方米，樓面價為1050元/平方米。并在之后的2020年4月15日，以14175萬元再次摘得元氏(2020)14號地塊，土地面積69995平方米(約104.99畝)，成交畝價104.99萬元/畝，樓面價1012.57元/平方米。

通過華夏幸福上市公司對外公開信息可以了解到，其兩大核心業務板塊就是產業新城和孔雀城業務。

通過華夏幸福目前各地已建的產業新城公開信息可以看到，在華夏幸福與地方政府簽署了產業新城的戰略合作協議后，兩年左右的時間，孔雀城項目即會在產業新城內拿地，以此來開發住宅項目，而全國的孔雀城，一般情況下也只在華夏幸福的產業新城內拿地開發住宅。

無證售房誰問責

然而，在元氏產業新城建起的石家莊孔雀城項目，從推出之日起，就頻遭投訴。

根據投訴人反映的情況，《中國企業報》記者以購房者的名義多次咨詢了項目的置業顧問，并來到了位于石家莊市勝利大街南延線與沙河濕地公園交口東行100米處的售樓部了解情況。

通過石家莊市行政審批局官網查詢，石家莊孔雀城取得預售許可證的時間為：2020年5月29日為7#;2020年6月18日為6#、19#、20#;2020年6月30日為2#、3#、5#、12#;2020年7月24日為1#、10#、17#、18#、21#;2020年8月25日為8#、9#、13#、15#、16#。

然而，在2020年5月2日，石家莊孔雀城就開放了位于石家莊市泰豐觀湖126號底商的城市展廳，當時尚未取得預售證。

石家莊孔雀城城市展廳

石家莊孔雀城2020年5月16日首次排卡，排卡地點在孔雀城城市展廳，排卡房源為7/16/17/21#號樓，共計350余套。排卡政策是在渤海銀行定存意向金，存10000元“認籌金”享9.9折優惠，當時這些樓棟均未取得預售證。

從內部資料看到，截止到2020年6月20日，市場客戶共計排卡203組，排卡樓棟為7#、19#、23#，其中凍結意向金排卡43組，收取現金排卡160組;內部客戶207組，排卡樓棟為16#，其中中天為54張卡，內部員工41張卡，大客戶為112張卡。

2020年6月26日，石家莊孔雀城首次開盤，開盤樓棟為7#/16#/19#/20#，共計368套。市場客戶可選樓棟為7#/19#/20#樓，已取得預售證，共計260套。未取得預售證的樓棟為16#為108套，17#為72套，18#為40套，其中16#是內部指定認購樓棟，17#和18#是大客戶樓棟。開盤當天銷售343套，其中100多套為大客戶購買，而大客戶所買房源，當時均無預售證。

在開盤前，團購房提前認籌了110組內部喜報

通過置業顧問現場介紹，目前在售的樓棟為1、2、6、7、13、17、18、19、21#樓，20#樓已售罄，3、5、8、9、10、11、12、15、16#樓暫未銷售。通過跟取得預售證的情況比對，除11號樓尚未取得預售證外，其他未售樓棟取得預售證時間均超過10天。而1#也是在2020年9月10日左右才開始正式對外銷售。

石家莊孔雀城效果圖

石家莊孔雀城預售證上要求取證后10日內必須一次性投入市場

“表外費用”賬外賬

經調查了解，17/18#樓一共112套房源，在無預售證情況下，開盤前為完成考核業績，由孔雀城一級銷售代理全美公司，以每套5萬元左右的價格進行團購，開盤后再賣給市場客戶，并以“溢價費”的名義收取2萬元更名費，該費用在售樓部與首付款一起收取，通過廊坊全樂房產咨詢有限公司的pos機刷卡交費。

該費用不開購房發票，不計入房款，只有刷卡小票和收據。

銷售過程中，置業顧問介紹：“購買洋房交4萬團購費抵7萬房款，并贈送4萬車位優惠券;購買高層交3.5萬團購費抵7萬房款，并贈送3.5萬車位優惠券。"

據介紹，團購費也是房款的一部分，在交首付時，由孔雀城的銷售人員一同收取，但是該筆款項沒有購房發票，只有刷卡小票和收據。

按揭客戶首付，可在兩年內分四次付完，支付完首期5%的房款后，即可網簽和辦理按揭;全款客戶首付可在一年內分四次付完，支付完首期20%后即可辦理相關購房手續。目前按揭只能用商貸，不允許用公積金，原因是“公積金回款太慢了”。

團購費刷卡小票及車位優惠券

開發商提供的首付分期政策

經調查了解，3.5萬和4萬的團購費，實際上是由新浪樂居和搜狐焦點以電商費的名義，通過這兩家公司的pos機刷卡交費，該費用不開購房發票，不計入房款，只有刷卡小票和收據。這部分錢收取后，其中3萬和3.5萬是支付給一級和二級銷售渠道結傭使用，剩余5000元以支付9家電商媒體的宣傳費用為主，剩余費用用于支付其他宣傳費用。該筆費用未進入開發商賬戶，屬于表外費用。

過度宣傳引爭議

石家莊孔雀城置業顧問向購房者介紹，項目北側會建商業街和初中，但從土地出讓公開信息了解到，宣傳的配建項目土地開發商并未取得。

今年上半年，在石家莊孔雀城尚未取得預售證的情況下，便開始對項目進行宣傳，在新浪樂居、搜狐焦點等商業網站建立樓盤詳情頁，發布相關廣告以及進行項目的相關軟文報道，并配合有相關戶外廣告的宣傳。

另外，石家莊孔雀城對外宣傳使用的戶型介紹，對面積的描述與實際備案的面積不符，雖然有個“約”字，但過于小，讓人容易忽略，產生誤解和歧義。

孔雀城宣傳資料關于面積的描述

問題澄清待時日

就石家莊孔雀城在銷售中被購房者投訴的問題，《中國企業報》記者專程采訪元氏縣相關主管部門，了解相關情況。

對于項目項目不允許使用公積金的問題，石家莊市住房公積金管理中心元氏管理部的工作人員告訴記者：“石家莊孔雀城在取得預售證后，目前已經將6/7/19/20#的資料交齊，近期去現場查看后，這幾棟樓具備使用公積金的條件。客戶提交了貸款資料后，正常審批下款的時間為5個工作日左右。”

對于在售樓部繳納的“更名費”和“團購費”不能開發票，只有刷卡小票和收據的問題，元氏縣稅務局辦公室張主任說：“采訪需要經過上級領導批準后，縣稅務局才可接受采訪，到時會主動聯系記者。”

對于項目宣傳過程中是否存在不當，元氏縣市場監督管理局價格科周科長說：“將盡快安排工作人員去現場核實，核實后會進行回復。”

對于項目是否存在無證預售、捂盤惜售、首付分期等問題，以及繳納房款時收取“更名費”和“團購費”是否不當的問題，元氏縣住建局房產監管科趙姓工作人員說：“我們需要去現場核實，核實完后進行答復。”

截至發稿，被采訪的元氏縣稅務局、市場監督管理局、住建局等相關部門，在將近一個月的時間里，并未就相關問題做出回復。而項目施建單位，在記者做完現場采訪后，雖然也派人到《中國企業報》做情況溝通，但對上述問題，也未作釋疑。對此，記者將連同元氏產業新城的園區規劃、產業招商、配套建設等問題，繼續予以關注。

【律師說法】

律師：開發商可能至少涉嫌7個違法點

針對開發商以上銷售行為的法律性質，《中國企業報》記者咨詢北京金訴律師事務所主任王玉臣。他認為，開發商的以上行為如果屬實，至少涉嫌7個違法點。

1、在沒有取得預售許可的情況下實施違法違規銷售，嚴重違反了《城市商品房預售管理辦法》等關于商品房預售的相關規定。比如《城市商品房預售管理辦法》第六條明確規定：“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”在這里需要特別注意，在沒有取得預售許可的情況下，不僅僅是不能簽署預售合同，以“認籌”、“團購”、“電商費”、“意向”等方式也不得進行，甚至不能進行任何的廣告宣傳。這些都屬于明令禁止的!

2、嚴重違反了商品房銷售明碼標價的相關規定。第一，商品房的銷售不是開發商想以什么價賣就可以以什么價賣，一切銷售都要明碼標價，不得額外收費。比如《商品房銷售明碼標價規定》第九條規定：“對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。”同時，該規定第十三條還明確規定：“商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。”如果所謂的“溢價費”、“團購費”等不屬于申報備案的費用，那么開發商就不應當收取。第二，開發商必須在規定的時間內一次性公開全部銷售房源，不得私下暗箱操作，將一部分房源私下悄悄賣給內部員工，然后以高價賣出。如果存在私下將房源放到員工或熟人名下，再“溢價”賣出，這也是違法的。而且，這種行為本身還可能涉嫌捂盤惜售，也是屬于明令禁止的違規行為。

3、關于所謂的團購費/電商費。在2016年10月住建部發布的《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》中，對房地產開發企業的9種不正當經營行為做出了明確界定：其中第6種“商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;”和第7種“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格;”都和電商費密切相關，有不少的電商費實際上屬于違規行為。

比如現實生活中，電商費很多是開不了發票的，實際上是開發商為了規避限價，利用第三方對房款進行分流，甚至是為了偷稅漏稅。如果是這種情況顯然也是屬于違法的。如果電商費是開發商直接收的，開發商本身就是銷售方，更不應當再額外收取費用。如果電商費是第三方中介公司受開發商委托的收取的，按照中介的相關規定，相關費用也應當由開發商來承擔，也不應當由購房人承擔。所以綜上，電商費的收取往往可能是違規的，也是不合理的。

4、可能涉嫌違反稅務的相關規定，偷稅漏稅。購房時，所支付的任何費用，都應當開具發票，不能以任何理由拒絕開具發票。不開具發票往往就意味著沒有納稅。而且，特別需要注意，如果不開具發票，意味著所支付的費用肯定是不計入官方備案的房款中的，開發商在納稅的時候，納稅的基數就會相應減少，而購房人將來在賣房的時候，再計算新的房屋買賣稅費的時候，房款基數就比實際的低，而相關的稅費就會相應增加。

5、如果存在拒絕使用公積金貸款，也是屬于明令禁止的違法行為。作為購房人，有權利選擇銀行貸款，或公積金貸款，開發商無權替購房人做主。住建部等相關部門早已三令五申禁止開發商拒絕購房人選擇公積金貸款。

6、首付分期也是屬于違規行為。首付分期看起來似乎是購房人分期付款而已，但是實際上，在現實操作中往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。首付分期和首付貸往往是連在一起的，而首付貸又屬于明令禁止的違法行為。早在2017年的《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。而且，在很多省市，都明令禁止不允許首付分期。

首付分期這個操作，對購房人來說有以下風險：

(1)本身屬于非正常操作，在不少省市都屬于明令禁止的違規行為。

(2)如果首付分期，意味著購房資金能力往往是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛。

(3)天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構，利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。對于房企，能夠提高銷售業績，盡快實現資金回籠，同時通過一系列融資方式將風險轉嫁到了購房者身上，利大于弊。但是，這本身屬于違規行為，有被處罰的風險。這種行為會擾亂地產正常秩序，破壞資金監管，貸款監管的相關流程，屬于明令禁止的違法行為。如果購房者后期不能按照協議分期支付，一方面可能被開發商解除合同，另一方面還要面對融資機構的追債，相當麻煩。

7、違法宣傳。從上述報道來看，開發商涉嫌違法宣傳行為，比如在這個項目中置業顧問向購房者介紹，項目北側會建商業街和初中，但從土地出讓公開信息了解到，宣傳的配建項目土地開發商并未取得。如果經過核實，確定配建項目確實尚未取得，則這種宣傳方式就是屬于違法宣傳，而且本身在這個宣傳中還涉嫌另一個比較常見、比較典型的違法宣傳方式——打著學區房或者配套有學校的名義進行宣傳銷售。這更是明令禁止的違法宣傳方式!

另外，需要特別注意，開發商的宣傳必須真實、準確，不得令人產生誤解或者誤導購房者。比如在《房地產廣告發布規定》第三條明確規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。”另外，該規定第五條第(四)款亦明確規定：“未取得預售許可證的項目不得發布廣告”。

關鍵詞： 石家莊元氏產業新城