21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道
土地市場局部閃現的熱度尚未成為主流,涼意已經在傳導。
5月23日,杭州四批次土拍火熱收官,9宗地塊有6宗觸頂搖號,單宗地最高吸引了66家房企報名,創下搖號以來新高;5月10日,144家房企參拍廈門4宗地,房企數量刷新近年記錄,單宗地最高吸引了88家房企競爭。
(資料圖片僅供參考)
但局部高光背后,也有城市土拍表現冷淡。
同樣是23日,與杭州土拍同日進行的無錫二批次集中供地,5宗地全部底價成交;5月5日,青島出讓的4宗地全部底價成交;4月末,天津出讓的3宗地塊全部底價成交;3月31日,長春首批土拍掛牌8宗地,7宗底價出讓,1宗終止出讓。
數據來源:中指研究院 備注:截至2023年5月23日
據中指研究院監測,截至5月23日,2023年22城合計推出宅地343宗,較去年同期減少210宗,累計成交267宗,較去年同期減少115宗,成交規劃建面較去年同期下降33.4%。
各線城市之間也呈現出差異。21世紀經濟報道記者從中指研究院分析師孟新增處獲得的數據顯示,截至5月23日,一線城市土地成交534.8萬平方米,較去年同期下降2.7%;二線城市土地成交3830.6萬平方米,較去年同期下降18.5%;三四線城市土地成交4748.1萬平方米,較去年同期下降36.8%。
孟新增告訴21世紀經濟報道記者,銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢。2023年以來,銷售復蘇較好的熱點一二線城市,其土拍熱度有所回升,但絕大多數三四線城市土地市場仍低溫運行。
尤其是近期,隨著樓市“小陽春”的結束,5月樓市復蘇面臨阻力,居民購房動力有所減弱,新房、二手房成交較4月均呈現出繼續下行趨勢。
銷售復蘇的波動也開始影響到房企的拿地心態。一方面,房企5月份拿地較3、4月更加謹慎,另一方面,熱點一、二線城市的優質地塊成為民營房企為數不多的“敢拿”的地塊,銷售去化的確定性,愈加成為房企拿地的“金標準”。
博一個確定性
作為當前樓市表現最好的城市之一,今年以來,杭州土地市場持續高熱。
5月23日,杭州四批次土拍推出9宗地,6宗觸頂搖號、2宗溢價成交、1宗底價成交,觸頂率為67%,已經連續5個批次保持在60%以上。
本輪土拍的平均溢價率為9.43%,至此,杭州土拍溢價率已連續6個批次維持在8%以上,且連續8個批次零流拍。
競爭最激烈的新街北地塊,共吸引了保利、綠城、萬科、華潤等66家房企報名,創下了搖號以來新高;其次為濱江永久河單元地塊,共吸引了濱江、保利、華發等35家房企參拍。
據諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析,杭州本次供應的低密地塊契合當前改善為主的市場需求,符合房企的去化訴求,推高了房企的參拍熱情。
值得注意的是,最終杭州9宗地塊均被民營房企包攬。深耕杭州的濱江集團,繼一批次豪擲34億拿下3宗地塊、二批次以11億拿下2宗地塊、三批次以29億元拿下2宗地塊后,本輪再度“豪氣”出手,以52億拿下3宗地塊。與此同時,一些民營房企“新面孔”,如湖州宇誠、恒尊置業等也出現在拿地名單中。
華東地區房地產業內人士指出,杭州本身住房消費基礎相對雄厚,在本輪樓市復蘇中,杭州較早放寬限購條件,充分釋放了市場購買力,目前依然在持續放寬非核心區的限購條件,地塊未來的去化是相對有保障的。
“杭州善用地價觸頂后搖號定輸贏的規則,增加了房企參拍的積極性。”前述人士表示:“而且,這批供地里面,有幾個地塊還將限價適當拉高,給了開發商更多利潤空間。”
房企加倉熱點城市,追求銷售確定性的情形,同樣在廈門上演。
5月10日,廈門出讓3宗住宅用地,2宗封頂觸發搖號,1宗底價成交。此次土拍共有144家房企參與競拍,創下近年來廈門參拍企業數量新高,其中五緣灣地塊參拍房企達到88家。
孟新增向21世紀經濟報道記者表示,廈門本次土拍核心區地塊推出力度持續加大,地塊屬性較優質,配套成熟,未來項目去化預期相對較好;部分地塊體量較小,企業拿地總價門檻較低;且部分地塊房地價差明顯,利潤空間相對較大。
而且廈門在此次土拍中,取消了定配建規則,有效激發房企拿地意愿,廈門市場的回暖也一定程度提升了企業拿地預期。
近期,樓市表現較好的成都、合肥等城市,土地市場也傳遞出了一定暖意。
“究其原因,在全國房地產市場尚未企穩、企業資金面承壓下,確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一,優勢地區的優質地塊成為企業投資側重點。”孟新增強調說。
涼意在滋長
那些樓市表現相對不熱的城市,土地市場表現則差強人意。
21世紀經濟報道記者翻閱國家統計局數據發現,首批土拍零溢價的長春,2023年以來各月份新建商品住宅銷售價格指數同比均低于去年,二手住宅銷售價格指數同、環比雙降。易居研究院數據則顯示,5月份,長春新房成交面積較4月或將縮水54%。
今年累計出讓7宗宅地、全部底價成交的天津,2023年以來各月份新建商品住宅銷售價格指數同比均低于去年,二手房銷售價格指數同比均低于去年,4月份環比也開始轉負。
與廈門同日進行土拍的南京,共推出10宗地塊,5宗底價成交,1宗中止出讓。孟新增表示,企業對南京非核心片區土地的參與度較低,普遍底價成交。短期來看,南京土地市場分化現象延續,企業投資信心整體仍需修復,地價過高、屬性不夠優質的地塊,企業拿地意愿整體仍會偏弱。
近期,樓市在經歷了前期積壓需求的密集釋放之后,成交走緩,5月成交數據較4月進一步下滑。
中指研究院數據顯示,上周,一線城市成交面積整體環比略降2.0%。分城市來看,廣州環比降25.4%,深圳降8.7%;二線代表城市整體成交面積環比下降8.2%,其中,溫州和蘇州降幅最大,分別為22.3%和22.2%。
易居研究院監測50城新房成交數據指出,截至5月22日,50個城市中有32個城市新房成交環比下降,5月樓市復蘇遇阻。
二手房方面,公開數據顯示,4月份,上海二手住房成交1.7萬套,環比下降26.71%,掛牌量新增較多。上海中原地產市場分析師盧文曦稱,預計5月份應該還會延續小幅震蕩下行的行情。
北京4月二手房成交1.4萬套,環比下降37.3%。北京中介人士透露,5月北京二手房成交可能會降低1.2萬套,跌至榮枯線以下。鏈家數據顯示,目前北京二手房掛牌量為12萬套。
樓市銷售端復蘇的搖擺,也開始影響房企的拿地態度。
有上市房企投拓人士告訴21世紀經濟報道記者,4月、5月房企銷售額都有不同程度的下降,目前還不好判斷下半年市場的走勢,但不拿地已經無法維系業務運轉,所以拿地更加謹慎,不能帶來流量、收益確定性低的地塊全都不考慮了。
據中指監測,截至5月21日,22城集中供地累計拿地金額中,央國企占比54%,民企占比29%,北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力,民營房企的身影多出現在杭州、成都等城市。
“全國層面土地市場低迷態勢并未改變,未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產銷售端恢復程度。”孟新增進一步表示,當前銷售端未明顯恢復下,房企投資審慎,且投資布局策略上進一步向核心城市聚集。
孟新增預計,短期來看,全國土地供求縮量趨勢或延續,但土拍分化態勢或更加明顯,預計房企在核心城市補貨意愿提升,而銷售市場調整壓力加大的城市土地市場表現或仍低迷。
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