2023年3月17日，龍湖集團控股有限公司（「龍湖集團」或「集團」，港交所股份代號：960）公布其截至2022年12月31日止全年業績。

從財務數據來看，公司去年合同銷售額為人民幣（下同）2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，營業額同比增長12.2%至2505.7億元。股東應占溢利為243.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利同比增長0.5%至225.4億元。毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。綜合借貸總額為2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.10%；平均貸款年限為6.67年。實現每股基本盈利4.084元，剔除公平值變動等影響后之每股核心基本盈利為3.779元。董事會建議派發末期股息每股0.80元，計入中期股息每股0.33元，全年合計派發股息每股1.13元。

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2022年，面對多重且嚴峻的內外部挑戰，行業經歷了深度調整。去年第四季度以來，房地產支持政策相繼出臺，以穩定市場預期，促進行業回歸良性健康發展。

挑戰與機遇并存，龍湖集團凝心聚力，交付業績，實現營業額2505.7億元，同比增長12.2%，實現歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利同比增長0.5%達225.4億元；毛利額530.4億元，毛利率21.2%。在確保財務安全、戰略聚焦、組織高效運營的前提下，龍湖集團在應對未知挑戰、穿越周期的歷練中持續成長。

33城地產銷售排名前十，如期交付超11萬套品質住宅

行業雖仍處于波動中，但拐點已現。龍湖集團緊跟政策步伐，把握行業機會，期內實現開發業務營業額2270.2億元，同比增長11.0%，交付物業總建筑面積1551.5萬平方米，開發業務結算毛利率為17.9%。

秉承一貫的戰略篤定，龍湖集團聚焦核心城市，全年實現地產開發合同銷售2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，權益銷售金額達1273億元，銷售回款率約100 %，高能級城市銷售占比達97%。分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額在集團占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在33個城市入圍當地市場前十，在其中22個城市位居前五。

截至2022年12月31日，集團已售出但未結算的合同銷售額為2270億元，面積約為1480萬平方米，為集團未來利潤的持續穩定增長奠定堅實基礎。

相較于規模，龍湖更加注重產品品質。集團全年如期交付超11萬套品質住宅，100%實現如期交付，41%提前交付。同時，龍湖不斷升級用戶體驗，上線“云交付”，“交房即交證”等服務，交付滿意度90%。

去年以來，土地市場機會頻現，龍湖集團秉持“量入為出”的原則，堅持在高能級城市儲備土地。2022年，集團共計新增34幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權益面積291萬平方米，平均權益收購成本每平方米10461元。

截至2022年底，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，約88%的銷售貨值集中在高能級城市，且成本合理，為盈利的持續增長奠定基礎。

報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積為12萬平方米，權益面積7萬平方米。

運營及服務業務收入創新高，“一個龍湖”協同效應進一步深化

多年來，憑借“空間即服務”戰略的堅定鋪排，龍湖已形成開發（地產開發）、運營（商業投資、長租公寓）、服務（物業管理、智慧營造）三大業務板塊、多航道業務協同發展局面，在把握商機的同時，深度參與城市空間、服務重構，“一個龍湖”生態體系持續受益。

2022年，由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億元（不含稅），同比增長25%，經營性利潤占比達27%，利潤結構更加優化。

集團全年如期新增運營商業項目15座，其中12座為重資產項目，3座為輕資產項目，輕重并舉，持續深化龍湖商業在重點城市的網格化布局。南昌、青島、沈陽、寧波等地迎來首座天街開業運營。

截至2022年12月底，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。過去一年，因各地防疫管控要求，集團在運營商場遭遇不小挑戰，但得益于穩定的出租率及租金結構，租金收入同比增16%至94.3億元。

在國家“租購并舉”政策支持下，集團長租公寓業務穩步發展，租金收入同比增長9%至24.4億元，龍湖長租公寓品牌“冠寓”累計開業房間數已達11.6萬間，已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。在規模擴張的同時不斷精細化產品和服務，冠寓持續提升運營效率，開業六個月及以上的房源出租率為91.1%。

誕生6年來，龍湖冠寓累計服務近50萬租戶，客戶滿意度達95% 。其專為企業員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務企業近3萬家。發展同時，龍湖冠寓積極參與10余城保障性租賃住房建設，開業房源超2萬間，助力新市民、青年人安居。

龍湖智創生活憑借強大的智能科技創新能力，全面賦能物業管理及商業運營服務，不斷突破物理空間界限，為廣闊城市管理中的復合業態提供高品質的多元服務。報告期內，龍湖智創生活實現收入總額137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率達34.3%，物業在管面積達3.2億平方米，業主滿意度連續14年超過90%。商業運營在管面積達722萬平方米，購物中心商業運營項目數量達76座，簽約項目達139座。

2022年，龍湖智創生活在物業管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創新高。業態方面，重點發力城市服務和辦公業態，相繼與多地國資企業達成合作，并與多個頭部互聯網企業、高新技術企業實現企業總部服務合作，在商業辦公及城市服務領域，進一步向縱深發展。

同樣值得一提的是，2022年8月，龍湖集團正式發布全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業態開發經驗及行業領先的數字科技能力，龍湖龍智造以“龍湖智造未來城市”為理念，聚合六大業務“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰略生態，為客戶提供定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等六大產品服務模塊，形成一站式、全周期、全業態的服務能力。

截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近40個，總建筑面積超700萬平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好合作關系。

財務盤面穩健，債務結構安全，平均借貸成本4.10%持續保持低位

健康的資產負債表和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。龍湖集團嚴控負債額的同時持續優化負債結構，堅持控制短債比及外債占比，并于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務，外幣債務掉期比例至98%，基本完全規避匯率風險。

與此同時，龍湖集團平均借貸成本進一步下降至4.10%，持續保持低位；負債結構亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內到期的短債占比約9.9%；現金短債比3.52，連續七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標均維持行業內的較高水準。

報告期內，集團在境內成功發行50億元公司債券，35億元中期票據，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，集團于5月成功發行首單創設CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團發行首單“中債擔保”中期票據15億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團發行規模20億元的中債增全額擔保債券，票面利率僅3.00%，成就央行“第二支箭”首單。12月，集團發行首單“內保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

憑借穩健的業務經營與自律的財務管理，集團持續獲得評級機構的認可，成為國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。截至2022年12月31日，標普、穆迪、惠譽分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

歷經了周期考驗后的穩健財務盤面及全投資級評級，猶顯珍貴，亦令龍湖持續獲得認可。去年8月，龍湖集團蟬聯《財富》世界500強榜單，排名躍升至第412位。與此同時，龍湖再度榮登《福布斯》全球企業2000強，連續12年上榜。

深度踐行時代使命，向上向善，共生共贏

穩步發展的進程中，集團恪守企業社會責任，致力于構建與客戶、員工、環境、行業和社會共贏的和諧生態，在戰略層面踐行可持續發展理念，不斷拓寬善待的邊界。

截至2022年底，龍湖累計滿足綠建標準的項目超1.3億平方米，新建建筑100%滿足綠色設計標準；2022年，龍湖商業與租戶簽署綠色租賃合同超1.5萬份，約占租戶的96%，持續踐行低碳、綠色的可持續發展理念。

恪盡社會責任，發揚公益、創新的時代精神是龍湖當下深度踐行的時代使命。龍湖公益基金會在一老一小、鄉村振興、助學興教等領域陸續開展了“欣芽計劃”、“湖光計劃”、“展翅計劃”、“溪流計劃”、“萬年青計劃”等公益項目，累計幫扶超164萬人。龍湖集團及創始人、龍湖公益基金會累計捐贈超18億元。

因在企業社會責任層面的突出表現，龍湖獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業內優質評級；獲全球房地產可持續性標準GRESB綠色三星級認可；獲 Sustainalytics“低風險”評級，風險分數 15.8 分，為境內房企最低；入選首屆《福布斯》中國ESG50。

報告期外，2023年龍湖Sustainalytics 風險分數自15.8分進一步降低至15.2分，保持境內房企最優。

秉承“空間即服務”戰略，聚而向前，行且堅毅

作別曾經的“高杠桿”模式，增長方式的改變已迫在眉睫，促進行業平穩健康發展，推動企業向新發展模式轉型，成為今后一個時期的重要任務之一。龍湖將繼續堅持長期主義視角，在“空間即服務”戰略之下，推動開發、運營、服務三大業務板塊的協同發展。

目前龍湖土儲充裕，重點布局一二線核心城市，2023年將結合市場情況靈活調整推盤節奏。產品涵蓋剛需、改善、商業經營等細分需求，并踐行差異化產品策略，根據不同區域不同客戶的需求精準規劃產品和業態配置，力求在波動市場中把握機會。開發業務將始終以強大及穩定的現金流支撐龍湖的底盤。

2023年，約10座商業項目將于北京、杭州、蘇州等城市開業，穩步推進在高能級城市的網格化布局。長租公寓業務龍湖冠寓未來也將隨著市場的需求增長，穩步推進。運營業務將持續提升經營收益和資產回報，持續提升利潤貢獻。

服務業務層面，擁有超20年物業服務和商業運營經驗的龍湖智創生活，未來也將在這個萬億規模的市場中不斷積累長期客戶，增強服務能力，提升市占率；以數字科技為基石的智慧營造品牌——龍湖龍智造，將持續整合多航道經驗與資源，形成有競爭力的全域建造及運營能力，致力于成為“智慧營造領航者”。

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