3月31日，新城控股（601155.SH）發(fā)布2022年年度報告。報告顯示，2022年全年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元。截至報告期末，新城控股總資產為4,579.07億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為594.81億元。

盡管受到行業(yè)周期波動影響，新城控股盈利穩(wěn)定：歸母凈利潤為13.94億元；扣非歸母凈利潤為7.27億元；基本每股收益0.62元/股。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。

在房地產行業(yè)受到多重挑戰(zhàn)，進入深度調整周期的背景下，新城控股的業(yè)績也受到了一定影響。不過，新城控股保持“住宅+商業(yè)”的雙輪驅動戰(zhàn)略聚焦，在確保財務安全的前提下，積極謀求可持續(xù)發(fā)展。

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未來增長可期

新城控股恪守財務紀律、堅持底線思維，保持穩(wěn)定安全的財務基本面。報告期內，公司資產負債率為80.46%，同比下降1.66%；流動比率為0.96，速動比率為0.31；總債務為773.7億元。新城控股其他應收款427.08億元，其他應收款占流動資產比率為14.09%，呈增長態(tài)勢，短期償債能力有所提高。

不過，新城控股也提前鎖定了未來業(yè)績。2022年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米，實現(xiàn)結轉收入金額1693.9億元，結轉面積1792.9萬平方米。此外截至報告期末，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米（含合聯(lián)營項目），公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米（含和聯(lián)營項目），提前鎖定未來業(yè)績。

截至2022年底，新城控股經營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。公司在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金額充裕。回款金額達1329億元，回款率115%，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。新城控股表示，公司在財務上的良好表現(xiàn)與其長期以來恪守財務紀律，堅持底線思維，以扎實的財務基本盤抵御風險不無關系。

與此同時，新城控股也通過壓降有息負債對債務結構也進行著持續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

此外，在償債方面新城控股也恪守底線，保障財務結構安全可控。新城控股表示，為確保每一筆債務能夠提前或到期償付，公司會根據(jù)資金及債務到期狀況，做好相應排布。2022年全年，新城控股已經償還境內外公開市場債券127.91億元。以實際行動向資本市場展現(xiàn)了公司的良好信用以及長遠發(fā)展的信心。

在堅守財務安全的同時，新城控股還積極相應政府“保交樓、穩(wěn)民生”的要求，落實企業(yè)主體責任，將“保交付”工作視為公司運營管理的重點工作，向保交付項目積極傾斜資源。據(jù)悉，2022年全年，新城控股已組織交付13.1萬套物業(yè)。該公司表示，2023年將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創(chuàng)未來”的經營方針，全力以赴完成保交付目標。

商業(yè)板塊持續(xù)發(fā)力

新城控股在業(yè)績支撐上，商業(yè)板塊也貢獻了重要力量。一個關鍵的指標是，自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經營收入持續(xù)大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。

2022年，新城控股繼續(xù)聚焦“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略。在此戰(zhàn)略下，新城控股的商業(yè)板塊不斷發(fā)力，在艱難的市場環(huán)境中持續(xù)為公司造血，對公司收益的貢獻持續(xù)提升。不僅如此，商業(yè)板塊還為公司貢獻了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，助力經營性現(xiàn)金流保持為正。

也是在這一年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達72.60%，有助于公司抵御行業(yè)整體毛利率的下行風險。

與此同時，新城控股董事長王曉松表示，公司秉持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰(zhàn)略，不斷擴大商業(yè)在管規(guī)模。基于對當下商業(yè)地產行業(yè)格局及用戶需求分析，新城控股將進階啟動深度運營戰(zhàn)略模式轉型。新城控股稱，公司將以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，實現(xiàn)吾悅廣場更大價值。與傳統(tǒng)運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

分析指出，隨著深度運營模式落地，新城商業(yè)的競爭力或將進一步提升，加之2023年消費復蘇的預期，商業(yè)地產領域將迎來發(fā)展機會，公司商業(yè)運營收入增長可期。新城控股透露，2023年公司計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

截至3月25日，公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座，進駐全國141個城市，體現(xiàn)了公司不俗的商業(yè)運營實力。

作為示范房企，新城控股在2022年就從融資端入手，以應對復雜的市場環(huán)境。步入2023年，隨著房企再融資環(huán)境回暖，新城控股于3月13日發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元。其中，24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

進入2023年，隨著兩會定調房地產行業(yè)，多項支持性政策逐步落地，市場信心逐漸恢復，市場預期向好，行業(yè)預計也將逐步回歸健康發(fā)展。新城控股也將持續(xù)聚焦雙輪驅動核心能力，在保障財務安全的情況下謀求進一步發(fā)展。

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