作者：吳斯旻

秋末冬初，在黑龍江省東北部的地級市鶴崗，這座常住人口不到百萬的東北邊陲小城，天黑得越來越早。國慶節前的某個傍晚，7時許，當第一財經記者在該市核心區之一的向陽區走訪時，在周遭黑壓壓、靜悄悄的環境中，仍有一處售樓處亮著燈光——這里銷售的是鶴崗今年上市唯一的新房項目，也是鶴崗近年來銷售均價首次突破5000元/平方米的樓盤。

走進售樓處，記者注意到，有三四組客人正駐足于樓盤銷控板前，銷控板上一共列出7棟、270余戶在售房源，房源面積多數在120~160平方米，最小的也超過90平方米。其中，共有150余戶被標紅，表明這些房源已售出。

【資料圖】

“這是一個多月的業績。”該樓盤銷售經理告訴記者。

不同于外界對鶴崗住房“白菜價”的認知，今年以來，鶴崗新房市場出現逆市回暖勢頭。鶴崗市統計局最新數據顯示，今年1~8月，鶴崗商品房銷售面積為7.32萬平方米，已超過2022全年銷售面積，同比增長68.66%，增速全省第一，已提前實現銷售面積連續四年正增長。

對于至今仍處于黯淡期的全國以及黑龍江樓市而言，鶴崗的樓市行情無疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全國商品房銷售規模和銷售額同步降幅走闊。在黑龍江，今年1~8月，全省銷售面積和銷售額分別較上年下降3%和1%，銷售規模尚不足鄰省內蒙古自治區的一半。

然而，亮眼的新房銷售情況依然難以給鶴崗地產投資、經濟增長以及政府財力的充實帶來顯著益處。低地價之下，鶴崗新房價格始終處于黑龍江省內末位。站在購房者的角度，這讓當地相當比例的置換群體在老房子沒賣出的情況下，可以全款再購買一套新房;但“賣不上價”無益于投資，伴隨棚改后當地供地趨緊，拿地越來越少的本地房企開始另謀出路，外地房企也漸漸退出當地市場。

業界人士認為，從長周期而言，面對城市化進程中出現的青年人出走、老齡化嚴重，產業流失、房價斷崖式下降等現象，“鶴崗化”的三四線城市如何應對當地樓市剛需和改善型需求飽和的問題，依然懸而待解。

“很少見貸款買房的”

“鶴崗宇宙”“鶴崗國”是鶴崗人、電影導演耿軍在談及家鄉時曾提及過的文學性表述，也一定程度上折射現實世界中鶴崗樓市與外界的割裂：今年以來，多地因二手房“有價無市”而導致置換需求難以釋放，但在二手房庫存高企的鶴崗，新房卻不愁銷;截至目前，黑龍江省會城市哈爾濱和鶴崗周圍地市新房價格仍在“跌跌不休”，鶴崗新房價格卻從底部微漲。

以前述提及的新房項目為例，目前在售均價為5150元/平方米。換言之，一戶120平方米的房子，總價為61.8萬元。根據鶴崗住建局10月中旬對第一財經記者提供的最新數據，這是目前鶴崗新房項目的最高均價。除此之外，鶴崗還有另外3個在售樓盤，均為2021年開盤的中高端改善型項目，在售均價在4600~4700元/平方米左右，去化率在85%~95%。

“你是說要貸款買房?”當記者進一步以外地貸款購房者的身份向前述樓盤售樓處咨詢時，該名與記者對話的銷售經理語氣中略顯新奇。她表示，來此購房的客群多為全款購房者，貸款者也有，但基本都是本地人。本地購房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比較多。

多名鶴崗本地人告訴第一財經記者，棚改之后，當地人手頭不缺房，但這些房屋可能建成年份久遠或質量不佳，不再宜居。比如，老舊小區的頂層可能因為大面積的積雪而出現裂縫。此外，目前，鶴崗商住房以步梯樓為主，隨著老齡人口占比逐年攀升，相較于二手房，帶有電梯樓的新房成為當地人換房或置購新房的首選。

鶴崗市住建局相關負責人進一步對記者分析稱，今年鶴崗新房市場并沒有跟隨樓市大環境走弱，這背后存在多重原因。一方面，當地新房供給量不大、總價相對不高;另一方面，疫情期間積攢的需求在今年得到集中釋放，加之又有新盤推出，政府對新開盤的項目也參與做了不少前期的宣傳和質量監督工作，這讓觀望已久的本地家庭選擇在今年出手購房。

如果將時間軸再拉長，鶴崗新房市場的起勢開始于2020年前后。該負責人說，上一輪棚改之后的相當長時間，鶴崗都在消化存量商品房。直至2019年，當地還有一些新房的尾盤沒有售出。隨著新項目入市，房企只能降價脫手尾盤，這讓鶴崗新房價格一路回落。在此番總結與反思之下，近年來，鶴崗開始有意識地控制新建房地產項目數量，并要求房企對新房建筑結構和房屋質量進行升級，以保障新房能夠及時消化。

鶴崗住建局數據顯示，目前，鶴崗新房庫存量為12.74萬平方米，去化周期16個月左右，每月銷售保持在1萬平方米上下。

隨著今年前述新項目入市，鶴崗首次出現新房均價超過5000元/平方米的現象，甚至預售價最高達到了5900元/平方米。

在均價漲至每平方米4600~5200元之后，鶴崗的新房價格還算低嗎?

從佳木斯機場一路行至鶴崗，第一財經記者留意到，在與鶴崗毗鄰的佳木斯市，已出現不少低至3800~5000元/平方米的新房項目。據當地人回憶，該市新房項目曾達到過7000元/平方米左右的水平。

但放眼全省乃至全國，鶴崗的新房價格仍處于“洼地”的最深處。根據市場機構國慶期間對全國主要城市共計50家房企的調研，對比其他大城市，哈爾濱、長春、沈陽等東北省會城市的房價處于低點，一兩百萬元便可以買套房子。另據國家統計局數據，今年第三季度以來，黑龍江省會哈爾濱新房價格已經連跌三個月。

即便如此，根據中指研究院最新發布的“9月百城新建住宅價格指數”，9月，哈爾濱新房均價在9081元/平方米，這是鶴崗現今新房價格的近2倍。在安居客等中介平臺上，黑龍江大慶等其他資源型城市的新房價格也顯著高于鶴崗。

更低的房價水平讓鶴崗樓市對“認房不認貸”“帶押過戶”等政策保持“鈍感”。

今年9月27日，哈爾濱公積金中心實行“認房不認貸”。而早在2015年起，佳木斯市的商業銀行就執行“認房不認貸”。但在前述鶴崗市住建局負責人看來，這一政策如果在鶴崗落地，可能濺不起多大水花。

“相當一部分群體在擁有50萬左右房產且未賣出的情況下，有能力再花50萬另外買一套房。” 該負責人說。

有外地人花三五萬買房，十幾萬裝修

一套房50萬元，放眼全國三四線城市不算高，但對于來到鶴崗看房的外地人，這卻有失性價比。2019 年，一則“浙江舟山某33歲單身海員在鶴崗花5萬元買了一套房”的新聞將鶴崗推至外界視野，隨后“白菜價”儼然成為外地人對于鶴崗樓市的固有印象。

前述接受第一財經記者采訪的鶴崗市住建局相關負責人表示，相較于新房，在鶴崗買房的外地人大都集中在二手房市場。

當記者實地走訪時，60～70平方米、單價不過千、總價約四五萬元的二手房在當地依然存在，同片區內也有不少總價在十五萬元以下，并以十萬、八萬居多的住房，這些房源主要來自安置采煤沉陷區的拆遷居民小區。一些樓高六七層的住宅樓外墻上，張貼著各類一口價買賣房產或租房的廣告。

據鶴崗市棚改辦相關負責人介紹，2005年前后，是“煤城”鶴崗煤炭產業發展最紅火的時期，彼時因為煤炭開采，大量礦工聚集到鶴崗，這帶來大量的居住需求。在南山區等外圍工礦型轄區，工廠周圍曾一度分布著大量礦工居住的平房。隨著煤炭資源枯竭和國有煤礦效益下滑，城區外圍的工礦區快速收縮，帶來大量廢棄廠區、空置建筑與土地，這些區域成為2015~2018年前后棚改的重點區域。按照規劃，棚改拆遷以就地安置為主，“拆多少補多少”。

不到十年的時間，這些棚改拆遷的房產呈“低值愈低”的發展態勢。與其他棚改城市不盡相同的是，鶴崗城區面積小，位列黑龍江省13個地級市倒數第二，距離市中心較遠只是棚改安置房價格低背后一個不太關鍵的原因。

一篇去年發表、以東北師范大學地理科學學院副院長劉艷軍為通訊作者的研究文章分析認為，在鶴崗煤炭產業進入衰退期后，相關行業失業率上升，居民收入下降，區域間居民收入水平差距變大，帶動居住消費產生差異，推動住宅價格空間分異。與此同時，隨著人才和勞動力流動頻繁或大量外遷，人口密度和年齡結構出現改變。例如，鶴崗市東山區、興山區等原先的工礦型轄區老齡化程度尤為嚴重，購房需求弱，區域內居住空間布局分散，住宅價格水平較低且變化速率小。

棚改期間大量興建的保障性住房也進一步縮減了當地住宅市場有效需求，加劇了原工礦區住房市場的供需錯配問題。劉艷軍等調研發現，鶴崗外圍工礦型轄區的大陸南小區、光宇小區、松鶴小區等保障性住房小區，正是當地的價格洼地所在。

“住不著。如果出租，房東還得承擔供暖費。”談及此類棚改拆遷房時，一名鶴崗本地人如是表示。他也稱，早些年，一些被“白菜價”住房吸引，想來這座東北小城體驗低成本生活的青年人會選擇購買這類房產。但經過一段時期后，他們之中的一些人有了些積蓄，不再滿意簡陋的居住環境，一些人則因為沒有在當地找到穩定和滿意的工作，選擇離開鶴崗。無論是上述哪一種情況，他們都面臨賣房。然而，這類房產在被低價買入后，往往難以脫手。近年來，越來越多的“白菜價”房產被用來出租，“有時候租客就承擔個水電費”。

隨著鶴崗房產“白菜價”的說法走紅于社交平臺，一些外地人和當地人摸索到了另一門生意：花幾十萬的裝修費將四五萬或八九萬的“老破小”，改頭換面后再出租或進行售賣。

第一財經記者在鶴崗當地走訪時發現，僅僅在鶴崗市政府周圍的商業中心，就有十余家主營房屋裝潢裝修的商戶。“這是近幾年興起的產業。”一名鶴崗房產中介說。

在抖音等短視頻平臺上，如果以“鶴崗”為詞條進行檢索，也不乏當地房產中介拍攝的“白菜價”房產。其中，一些房源購房成本為3萬~8萬元，裝修成本則達到10萬~15萬元。

一名當地人告訴記者，對于鶴崗市最便宜的那類二手房，裝修費貴于買房成本不是一件稀罕事。尤其是外地人中帶著子女到鶴崗購房的群體，他們通常會在低購房成本和舒適生活品質間進行折中，也即買下幾萬元的房子后，再費一番功夫進行裝修。近幾年，黑龍江省的高考招生計劃多、錄取比例高，這讓當地聚集了一小部分高考移民的家庭，他們以低成本的房產獲得當地的戶口。

不過，“白菜價”僅是鶴崗二手房市場的一個小切面。

第一財經記者調研發現，在鶴崗，總價在10萬～20萬左右的二手房更為常見，學區房每平方米單價則可以達到3000~4000元的水平。

近一兩年，隨著黑龍江雙鴨山、云南個舊、廣西百色等同樣擁有單價1000多、總價10萬以內的小城市進入公眾視野，鶴崗樓市逐漸“祛魅”。

前述鶴崗市住建局負責人提到，如今真正為鶴崗二手房去化帶來較大貢獻的外地人主要有兩類：一類是從事電商等線上服務業工作的年輕人，另一類是有康養需求或夏季來此“候鳥式”生活的退休老人及家庭。對于這二者而言，四五萬的頂層步梯樓顯然不滿足其居住需求，均價在鶴崗當地商品房平均水平以上的住房吸引力更大。

鶴崗住建局統計顯示，2023年上半年，外地人到鶴崗購房共計1817套，其中1776套為二手房，該數值較2022年同期增長105%，較2021年同期增長86.9%。按年齡段劃分，35歲以下和55歲以上購房者分別達到531套和318套，均超過前三年每年該年齡段成交量的半數。

房企退場后，供給側收縮難題待解

面對全國樓市的整體低溫，低房價讓鶴崗跳出多數城市“賣一買一”置換循環難以暢通的圈子，也滿足了一部分青年人“逃離大城市”“降生活杠桿”的愿望。

但熱鬧之下，也有隱憂。2010~2020年鶴崗市市轄區常住人口由66.45萬減少至54.54萬。自然增長率連續多年為負，人口基數與人口增長率均低于省內平均水平，自然減少與外遷流失人口增多，老齡化加劇，是一座典型的收縮城市。

面對庫存高企的二手房市場，在本輪改善型需求釋放后，當地需求還有多少釋放空間?如果需求飽和而新房又賣不上價，房企拿地意愿又有多少?

鶴崗市住建局相關負責人對第一財經記者表示，應該正視的現狀是，鶴崗不是依靠房地產拉動經濟增長的城市。

“一方面，鶴崗城市化率已經相當高了;另一方面，棚改滿足了相當一部分低收入群體的住房需求，這兩方面因素共同導致鶴崗近年來土地出讓和房企拿地后用于開發房地產項目的節奏放緩。”該負責人說。

鶴崗自然資源局提供的數據顯示，2020年鶴崗市供應2宗房地產業用地，2021年也供應2宗房地產業用地，其中包含一宗棚戶區改造項目用地，2022~2023年無房地產供地項目。從供地數量上呈逐年減少、放緩趨勢。

供地規模減少的同時，較低的地價水平進一步制約鶴崗財政的土地出讓收入增長。

以前述銷售均價突破5000元/平方米的新房項目為例，該項目由本地家族式開發商于2022年年底取得不動產證，以2989.5萬元的金額拿地56501.71平方米，這與該開發商2014年在相鄰地塊以1403.45萬元拿地23782.8平方米相比，該片區地價在近十年間并未發生顯著變化。

盡管一直以來地產經濟在鶴崗經濟發展中占比不高，但地產商的退出也引起當地住建部門的關注。

前述住建局相關負責人回顧說，早些年間，曾有一些因煤炭起家，積累了不少自有資金的當地企業投資房地產業，等到了棚改時期，也有一些外地房地產企業進駐鶴崗。但等到棚改結束，當地的房企數量經歷了“大浪淘沙”，有的不再從事地產活動。如今剩余的是少量資金雄厚、地產鏈條較長的企業，他們還會在地產之外，同時會擁有其他領域的經營生產。

為了改變鶴崗房地產供給側收縮的現象，該負責人介紹說，今年鶴崗也參與到由黑龍江省組織、向外省推介地產項目的活動中，但外地開發商出于投資收益方面的考慮，普遍對鶴崗興趣不大。“目前鶴崗新房最高售價約為5000元/平方米，而如果放在哈爾濱，這個價格則是一個比較常見的水平。那么，鶴崗顯然不會成為外地開發商的首選。”

鶴崗同時將視線放在了吸引本地縣域開發企業上。鶴崗市下轄蘿北和綏濱兩縣。由于棚改推進更緩、農墾體系改革后大量農民進入縣域購房、石墨等新型產業和優質學校進駐等多方因素，縣域房價水平和購房需求較市區增勢更顯。以蘿北縣為例，目前新房均價在3800~4500元/平方米左右。縣域開發企業鮮有進入鶴崗市區開發房地產。

一名蘿北縣當地開發企業銷售人士告訴第一財經記者，蘿北縣新房項目均由兩個本縣房地產商所建，每個開發商手中都擁有多個在建和在售項目，大體可以滿足發展需求，目前沒有打算出縣發展。

“知根知底。”前述鶴崗市住建局相關負責人認為，縣城房企之所以滿足于當地市場，一個重要原因是縣城和市區新房需求特征和營商環境存在較大差異。以蘿北縣為例，當地住房需求主要源于在北大荒農墾集團行政職能轉移到當地后，原農墾集團家庭為子女讀書隨遷所致，而該類家庭的住房需求和購房能力與市區內的改善型家庭不盡相同。

10月中旬，鶴崗市由住建部門牽頭舉辦了一場房地產項目觀摩活動，活動也邀請了兩縣的房企。“我們希望通過主動宣傳介紹，讓縣開發企業了解到市區內對開發企業給予的支持政策以及當地的改善型需求還沒有飽和。”前述負責人說。

本輪改善型需求釋放后，新增的住房需求從哪里來?該負責人表示，首先，希望留住更多本地青年人;其次，希望通過產業發展，吸引外地客群。

但難以回避的是，撇開可以花三五萬擁有一套自住房不談，以“季節性養老旅居”“電商服務業”作為推介由頭招徠外省客群，已成為黑龍江省乃至東北地區的共性特征。在此背景下，鶴崗房產的“流量密碼”或將淡化和泛化。

前述鶴崗市住建局相關負責人對此稱，目前，鶴崗數字產業和康養產業仍處于發展的起步階段，當下相對低的房價依然是吸引外來客群的主要原因。往后看，仍需要通過提供更多工作機會和產業配套來留住青年人，提升醫療服務水平來滿足老年人的康養需求，但這需要多領域、多條線綜合發力。

關鍵詞： 鶴崗 高考招生計劃 樓市行情 新房 房價